ileavukatadmin
Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Bedelinin Tespiti Davası
Uygulamada kira tespit davası olarak bilinen ve genellikle kiralayan tarafından açılan, TBK’ya göre kiracı veya kiraya veren tarafından kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan dava türüdür.
Türk Borçlar Kanunu 344. Ve 345. Maddelerinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davaları 2 ayrı kategoride değerlendirmek gerekir. TBK 344/2 ve TBK 344/3. Fıkraları birbirinden farklı kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalardır.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile 01/09/2023 tarihinden itibaren kira bedelinin belirlenmesi davası da dava şartı arabuluculuk kapsamına girmiştir. Yani kira bedelinin belirlenmesi davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru artık zorunlu hale gelmiştir.
TBK 344/2’ye Göre Açılacak Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası :
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı belirlenmiş olsa da; TBK 344/1 kira artış oranına bir sınır getirmektedir. “- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Kanunun bu emredici düzenlemesi gereği sözleşmede belirlenen oran Tüfe oranından düşük olarak belirlenmiş ise belirlenmiş olan oranda kira artışı yapılır. Ancak; belirlenen oran Tüfe ortalamasından düşük kalıyor ise, 344/1 gereği Tüfe oranında sınırlamaya tabi olacaktır.
Tarafların yeni kira döneminde kira artış oranı hakkında anlaşmaları veya sözleşmede sözleşmenin yenilenmesi halinde uygulanacak kira artış oranı belirlenmiş ise, belirlenen artış oranı 344/1’de belirlenen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kiralayan ve kiracının (henüz 5 yılı doldurmamış olan) yeni kira döneminde yapılacak artış oranı hakkında anlaşma sağlayamamış ise TBK 344/2 uyarınca açılacak davada hakimden kira bedelini belirlemesi talep edilir.
TBK 344/2 uyarınca yapılacak kira tespitinde hakim tarafından kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete uygun şekilde yine 344/1 sınırlamasına uygun şekilde kira bedeli belirlenir. Uygulamada 5 yılı doldurmamış kira sözleşmesine istinaden, yeni kira döneminde yapılacak artışın belirlenmesi için açılan davalarda kira artışı Tüfe ortalamasına eşit veya yakın bir miktar olarak belirlenmektedir.
TBK 344/3’e Göre Açılacak Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası :
Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı enflasyon karşısında düşük kalabilmekte veya kiralanan taşınmaz emsallerinin değeri artmış olabilmekte. Bu durumda kiralananın 5 yıldan sonraki dönem için kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurma hakkı doğmaktadır. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, 5 yıldan sonraki yeni kira dönemi için TBK 344/3. Fıkrasına göre dava açılarak mahkemeden rayiç bedelin belirlenmesi talep edilebilir. Son zamanlarda uygulamada en sık açılan kira bedelinin tespiti davası emsal kira bedellerinin artması sebebiyle TBK 344/3. Fıkrasına istinaden 5 yıldan sonraki tespit davasıdır.
TBK344/3’ göre açılan kira bedelinin tespiti davasında TBK 344/2’den farklı olarak hakim kira bedelini belirlerken Tüfe sınırlamasına tabi değildir. Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira bedelinin 5 yıldan sonraki dönem için 344/3 uyarınca tespit edildikten sonraki yeni kira dönemlerinde yine 344/1 fıkrasındaki Tüfe sınırlamasına bağlı kalınarak kira artışı yapılabilir. Kira bedelinin tespitinden sonraki her 5 yıldan tekrar TBK 344/3 uyarınca kira bedelinin yeniden tespit edilmesi talep edilebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Şartları :
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olmalı.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli yapılmış ise, bu 5 yıl içerisinde her yıl kira artışı yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5. Yıldan sonraki kira yılı için kira bedelinin TBK 344/3 uyarınca belirlenmesi için dava açılabilir.
Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin 5. Yıldan sonra yenilenmesi halinde, yeni kira dönemi için de kira bedelinin belirlenmesi için 344/3 uyarınca kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu şekilde belirlenmiş olan yeni kira bedeli üzerinden 5 yıllık kira dönemi geçtikten sonra, tekrar kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira bedelinin tespit edildiği kira döneminden sonraki yıllarda yine TBK 344/1 hükmüyle sınırlı olarak kira bedelinin artış oranları belirlenebilir. Devam eden 5. Yılın sonunda taraflar kira bedelinin belirlenmesi için tekrar 344/3’e göre mahkemeye başvurabilir.
5. yılın geçmesinden sonra açılmayan kira bedelinin tespiti davası daha sonraki dönemler için de açılabilir. Bu durumda takip eden 5. Yıldan sonra yine kira bedelinin belirlenmesi için TBK 344/3 hükmüne göre mahkemeye başvurulabilir.
Tarafların 5 yıllık süre dolmadan yeni bir sözleşme yapmış olmaları halinde, kira bedelinin tespiti davası açılması için yeni sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl geçmesi gerekir. Tarafların yalnızca TBK 344/1 sınırına uyarak yapmış olduğu kira artışı dışında sözleşme unsurlarında değişiklik yoksa, yeni yapılan sözleşmenin eski sözleşmenin devamı niteliğinde olduğu kabul edilir ve 5 yıllık süre ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır.
Kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması halinde veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmak kaydıyla yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan kira bedelinin tespiti davasıyla belirlenecek olan yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu sebeple; mahkemenin tespit edeceği yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için kira tespiti davası ya yeni kira döneminden 30 gün önce açılmalı, ya da kira artışı yapılacağına ilişkin yazılı ihtarda bulunulmalıdır. Ancak; sözleşmede zaten yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir düzenleme mevcut ise, bu şartlar da aranmamaktadır.
ileavukatadmin
Muris Muvazaası Kapsamında Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi
Görünüşteki İşlem Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, Gizli İşlem Bağışlama
Mirasçılarından mal kaçırmak isteyen murisin bağışlama amacıyla ancak mirasçıların saklı paylarının önüne geçmek için görünüşte ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak yaptığı tasarruflar muris muvazaası kapsamında iptal edilebilmektedir. Öncelikle, muvazaa nedir, muris muvazaası nedir, ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedir, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin özellikleri ve hükümleri nelerdir sorularını açıklayalım. Akabinde muris muvazaası olarak yapılan gizli bağışlama işleminin görünüşte ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak yapılmasına bağlanan hukuki sonuçları ele alalım.
Muvazaa Nedir ?
Muvazaa tarafların gerçek iradelerini gizleyerek gerçekte olan durumu veya işlemi farklı şekilde göstermesi, irade ile beyanın birbiri ile farklılık göstermesidir. Muvazaalı olarak yapılan bir işlemde gerçek amaç gizlenmiş, üçüncü kişileri yanıltmak veya kandırmak maksadıyla görünüşte başka bir işlem gibi gösterilmiştir. Kural olarak hukukta sözleşmeler irade ve beyanın birbiri ile uyumlu olması ile sonuç doğurur. Bu sebeple; irade ve beyanın birbiriyle uyumlu olmadığı muvazaalı işlemlerin (görünüşteki işlemin) geçersiz olduğu kabul edilmektedir.
Muris Muvazaası Nedir ?
Mirasbırakanın mirasçılarının miras payını azaltmak veya tamamen ortadan kaldırmak için gerçekte bağışlamak istediği miras mal varlığını, genellikle görünüşte satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devir olarak göstermesi, muris muvazaası olarak tanımlanabilir. Murisin gerçek ve gizli amacı miras mal varlığını bağışlamaktır, görünüşteki işlemi ise mirasçılarının miras payını engellemek için gerçek iradesinden farklı bir işlem olarak göstermektedir. Burada murisin mirasçılarını aldatma, mirasçılarından mal kaçırma kastı bulunmaktadır.
Muris muvazaası muvazaa hükümleri dışında ayrıca kanunda düzenlenmemiş olup, hukuki dayanağını 01.04.1974 tarihli 1974/1-2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır. Bu karar yalnızca tapuya kayıtlı taşınmaz mallar açısından uygulama alanı bulmaktadır. Saklı pay sahibi olsa da, olmada da muris muvazaası ile tapuya kayıtlı taşınmaz mallar üzerindeki miras hakkı ihlal edilen tüm mirasçılar, muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açabilirler. Bu konuda miras hukuku avukatı, tapu davaları avukatından hukuki detsek alınmalıdır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir ?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ivazlı sözleşmelerdir, her iki tarafa borç ve alacak doğurmaktadır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı olup, resmi şekilde yapılmadığı takdirde geçerli olmaz. Ancak şekil şartına uyulmamış olmasına rağmen, sözleşmeden doğan edimler tam olarak ifa edildikten sonra veya tama yakın olacak şekilde uzun süredir sözleşme gerekleri yerine getirildikten sonra, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi TMK 2 dürüstlük kuralına uygun bulunmamaktadır.
“Resmi şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakım sözleşmelerine değer verilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2008/14-70 E. 2008/104 K. 06.02.2008) (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2011/3435 E. 2011/4733 K. 11.04.2011 )
“Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin Borçlar Kanunu Yasasının 512. Maddesi hükmünce geçerli ve var sayılabilmesi için 28.03.1962 tarihli İçtihadı Birleştirme metninde açıklandığı üzere Madeni Kanun’un 480, 481, 482. Maddelerine uygun biçimde yapılması gerekir. Bu biçime uygun olmaya sözleşmeler hukukça geçerli değildir ve var sayılmazlar. O halde uyuşmazlık konusu 30.05.1967 günlü sözleşmenin bu biçimde düzenlenip düzenlenmediğinin araştırılması gerekir.” Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 1975/7535 E. 1976/4243 K. 22.04.1976)
Bakım alacaklısı, ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle bakım borçlusunu mirasçı olarak atayabilir. Bu durumda ölünceye kadar bakma sözleşmesine miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır.
Bakım alacaklısı ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile bakım borçlusuna bakım ve gözetim yükümlülüğünün karşılığında taşınır veya taşınmaz mallarını devretme borcu altına girmişse, bakım alacaklısına bu devri sağlaması gerekmektedir. Sözleşme ile bakım alacaklısının borçlandığı devir işlemi sağlanmazsa, bakım borçlusu mahkemeye başvurarak bu malların devrini isteyebilir.
“Dava ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Ölünceye kadar bakım sözleşmeleri taraflara hak ve borçlar yükleyen sözleşmelerden olup, bakım borcuna karşılık bir taşınmazın devri kararlaştırıldığında, bakım alacaklısının ölümünden sonra onun mirasçıları mülkiyeti geçirme borcu ile yükümlüdürler. Bu yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde, sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istemi ile dava açılabilir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/17357 E. 2016/5115 K. 26.04.2016). Ölünceye kadar bakma sözleşmesi muris muvazaasına ilişkin emsal kararlar.
Borçlar Hukuku Nitelikli Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri ?
Bakım alacaklısının ölümü : Bakım alacaklısının ölmesiyle birlikte ölünceye kadar bakma sözleşmesi kendiliğinden sona eder.
Bakım borçlusunun ölümü : Bakım borçlusunun ölmesi, bakım alacaklısının ölmesinden farklı olarak sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Bakım borçlusunun ölmesi, bakım alacaklısına 1 yıl içinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı verir. Bakım borlusunun kişiliği ve özellikleri ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmasında bakım alacaklısı için oldukça önemlidir. Bu sebeple; bakım alacaklısının, bakım borçlusunun mirasçılarıyla bakım sözleşmesini sürdürüp sürdürmeyeceği hakkında 1 yıl içinde karara varması gerekmektedir.
Bakım alacaklısı 1 yıllık süre içinde fesih hakkını kullanırsa bunu mirasçıların her birine bildirmesi gerekmektedir. Bakım alacaklısının fesih hakkını kullanmasıyla birlikte, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ileri etkili olarak sona erer. Bu durumda bakım alacaklısı, TBK 619. Hükümlerine göre belirlenen miktar parayı bakım borçlusunun mirasçılarından isteyebilir.
Bakım alacaklısı sözleşmeyi feshetmezse mirasçılar ölünceye kadar bakma sözleşmesinin tarafı haline gelirler. Mirasçılar TMK 641/1 uyarınca bakım ve gözetim yükümlülüğünden müteselsilen sorumlu olurlar. Bu sorumluluk TMK 681/2 uyarınca mirasın paylaşılmasından itibaren 5 yıl geçmekle sona erer.
“Davacı dava konusu taşınmazı ölünceye kadar bakma sözleşmesi uyarınca oğlu O.’ya temlik ettiğini, ancak bakma borçlusunun ölümü üzerine mirasçıları olan davalıların kendisine bakmadıklarını ileri sürerek akdin feshini ve tapu kaydının iptalini ile adına tescilini istemiştir. Alacaklının ölümü, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin sona ermesini gerektirdiği halde, borçlunun ölümü ile bu sözleşme sona ermez. Borçlar yasasının 518. Maddesinde böyle bir durumda alacaklıya 1 yıl içerisinde akdi feshetmek hakkı tanınmışsa da borçlunun mirasçıları için böyle bir hak tanınmamıştır. Alacaklı, anılan yasa maddesinde öngörülen fesih hakkını kullanmadığı takdirde, borçlunun mirasçıları miras bırakanlarının akitten doğan bakma borcunu yerine getirmekle yükümlüdürler. Hal böyle olunca iddia ve savunma incelenerek davalıların ölünceye kadar bakma akdinden doğan vecibelerini yerine getirip getirmediklerinin araştırılması ve hasıl olacak sonuç çerçevesinde hüküm kurulması gerekirken..” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 1986/4003 E. 1986/4398 K.14.04.1986)
“Bakım alacaklısının ölüm nedeniyle sözleşmeyi bozması halinde bakım borçlusuna verdiği malı aynen mirasçılarından geri istemesine yasal olanak yoktur. Bu durumda Borçlar Kanunu 518. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere sadece borçlunun iflası halinde, iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir para talep edebilir.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 1999/13192 E. 1999/13400 K. 15.12.1999). Tapu iptal ve tescil davalarında ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muris muvazaası hukuki temeline dayanması içtihat örnekleri.
Edimler arasındaki aşırı oransızlık sebebiyle önel verilerek fesih : Sözleşmenin kurulması anında edimler arasında yani, bakım borcu ile bakım alacaklısının yüklendiği karşı edim arasında önemli ve aşırı ölçüde oransızlık olması ve sözleşmenin kurulması esnasında edimi daha ağır olan tarafın bu durumu bilmiyor olması halinde TBK 516 uyarınca edimi daha ağır ola tarafın önel vererek sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Sözleşmeyi fesheden tarafın bu durumu karşı tarafa bildirmesi gerekmektedir, bildirimin ulaşmasından 6 ay sonra sözleşme geçmişe etkili olarak kendiliğinden sona erer.
Sözleşmesinin önel verilmek suretiyle sona ermesi halinde sözleşme geçmişe etkili olarak sona ereceğinden, sözleşmenin sona ermesine kadar yapılmış olan edimlerin yapılacak denkleştirme sonucunda TBK 616. Maddesine göre iade edilmesi gerekir.
Sözleşmeye aykırılık veya önemli nedenlerle önel verilmeksizin fesih : Taraflardan birinin ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle, diğer tarafın önel vermeksizin sözleşmeyi TBK 617 uyarınca feshetme hakkı bulunmaktadır.
Sözleşme yükümlülüklerine aykırılığın haricinde sözleşmenin devamını imkansız hale getiren veya aşırı ölçüde güçleştiren önemli bir sebebin varlığı halinde taraflardan her biri sözleşmeyi önel vermeksizin feshedebilir. Örneğin bakım alacaklısının evlenmesi, bakım borçlusunun ölmesi vs. Durumlar önemli bir sebep olarak kabul edilebilir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali avukat
Sözleşmeye aykırılık veya önemli sebebin varlığı halinde sözleşmenin önel verilmeksizin TBK 617 uyarınca feshi için, gerekçesiyle beraber feshin karşı yana bildirilmesi gerekir. Bildirimin ulaştığı tarih itibarıyla ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçmişe etkili olarak sona erer. Bu sebeple; o ana kadar ifa edilmiş edimlerin geri verilmesi gerekmektedir.
Sözleşmenin TBK 617 uyarınca önel verilmeksizin feshi için kusur şart değildir. Ancak taraflardan birinin kusurunun varlığı halinde kusurlu taraf tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Tazminat davalarında miras hukuku avukatı ile çalışılmasını tavsiye ederiz.
“Somut olayda davacının ev ve zeytinlik niteliğini taşıyan üç parça taşınmazını 04.12.1991 tarihinde davalıya ölünceye kadar bakma akdiyle devir ve temlik ettiği, davalının davacıya bir süre baktıktan sonra yükümlülüğünü yerine getirmede akde aykrıı davranış içine girdiği, bunun üzerine davacının huzurevinde bakıma alındığı, dosya içeriğinden ve toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2000/8865 E. 2000/9517 K. 06.07.2000)
TBK 617/2 : “Hâkim, sözleşmenin önel verilmeksizin feshini yerinde bulabileceği gibi, taraflardan birinin istemiyle veya kendiliğinden, aile topluluğu içinde yaşamalarına son vererek, bakım alacaklısına ömür boyu gelir bağlayabilir.”
Hakim tarafından 617/2 uyarınca bir karar verilmesi halinde sözleşme ilişkisi sona ermez. Bakım yükümlülüğü irad ödeme şeklinde devam ettirilir.
Miras Hukuku Nitelikli Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri ?
Tarafların anlaşmasıyla sona erme : TMK 546/1 uyarınca miras sözleşmesi tarafların yazılı sözleşmesiyle her zaman ortadan kaldırılabilir. Bu madde yalnızca ölüme bağlı tasarruf yapan için düzenlenmiş olup, miras bırakanın mirasçıları açısından geçerli değildir.
Bakım alacaklısının ölümü sözleşmeyi sona erdirmez, bakım alacaklısının malvarlığı kendiliğinden bakım borçlusu malvarlığına geçer. Bu sebeple; bakım alacaklısının ölümü üzerine, mirasçıları ile bakım borçlusu arasında yapılan anlaşma ile sona erdirilemez.
Bakım borçlusunun ölümü : Bakım borçlusunun ölümü halinde ölünceye kadar bakma sözleşmesi TMK 548 uyarınca kendiğinden son bulur. Borçlar hukuku nitelikli sözleşmeden farklı olarak bakım borçlusunun hakları mirasçılarına geçmez. Mirasçılar aksi kararlaştırılmış olmadıkça en çok TMK 548/2 uyarınca bakım alacaklısından ölünceye kadar bakma sözleşmesi uyarınca yerine getirilen edimler sebebiyle bakım alacaklısının malvarlığında oluşan zenginleşmeyi isteyebilirler.
Tek taraflı sona erdirme : TMK 546/2 fıkrası mirasçı atanan veya lehine öbt yapılan kişinin mirasbırakana karşı miras sözleşmesinin yapılmasından sonra mirasçılıktan çıkarma (ıskat) sebebi oluşturan davranışta bulunması halinde mirasbırakanın tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenlemiştir. Iskat sebepleri TMK 510’da düzenlenmiş, bu sebeplerin mirasbırakana ve mirasbırakanın yakınlarına karşı işlenmesi durumunda sona erdirme hakkı tanımıştır. Ancak TMK 546/2’ye göre miras sözleşmesi bakımından ıskat sebeplerinin yalnızca mirasbırakana karşı gerçekleşmesi halinde tek taraflı sona erdirme hakkı olup, yakınlarına karşı gerçekleşmesi halinde tek taraflı sona erdirme hakkı bulunmamaktadır.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle sona erdirilmesi : Bakım borçlusunun bakım borcunu yerine getirmemesi durumunda bakım alacaklısı TMK 547 uyarınca sözleşmeden dönme yoluyla sona erdirebilir. Bakım alacaklısının sözleşme ile devretme borcunu üstlenmiş olmasına rağmen tapu devretmemesi veya güvenceye bağlamaması halinde bakım borçlusu da sözleşmeye aykırılık sebebiyle dönme hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bakım borçlusunun iflası : Bakım borçlusunun iflası ile ölünceye kadar bakma sözleşmesi ileriye etkili olarak sona erer. Bu sebeple; yerine getirilmiş olan edimler geri istenemez. Ancak bakım alacaklısının bakım alacağının yerini para alacağı alır, iflas masasına alacak olarak kaydedilir. Sözleşmenin sona erme tarihi iflas tarihidir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin sona ermesi, iptali, muris muvazaası sebebiyle tapu iptali vs. Hukuki sorunlar için miras hukuku avukatı iletişim https://fatmatugcebilgin.av.tr/iletisim/
MURİS MUVAZAASI SEBEBİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Muris muvazaası kanunda muvazaa hükümlerinden ayrı olarak düzenlenmiş değildir. Muris muvazaası TBK 19. Maddesinde düzenlenen muvazaa nisbi muvazaa (nitelikli muvazaa) niteliğinde olmakla beraber hukuki dayanağını 01.04.1974 tarih ve 1974/1-2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır.
Muris muvazaasında asıl ve gizli amaç bağış olmasına rağmen, görünüşte ölünceye kadar bakma sözleşmesi (veya satış) olarak tasarruf yapılmıştır. Yani bağış işlemi ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile gizlenmiştir. Amaç mirasçıları aldatmak ve mirasçılardan mal kaçırmaktır.
Muris muvazaasından söz edebilmek için muvazaa anlaşması ve mirasçılardan mal kaçırma kastı, gizli sözleşme, görünüşteki sözleşme unsurlarının varlığı şarttır. Örneğin muris mal kaçırma kastı ile değil de hacizden mal kaçırma katı ile devri durumunda; mirasçı muris muvazaasından farklı olarak miras bırakanın külli halefi olduğundan sözleşmenin tarafı gibi ispat kurallarına tabi olacaktır.
Muris tarafından yapılan ve muvazaalı olan görünüşteki işlem muvazaa sebebiyle geçersizdir. Ancak; gizli işlem olan bağış işlemi herhangi bir şekle bağlı olmadığından geçerlidir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı sözleşmelerdendir. Yani muris bu sözleşmeyi ölünceye kadar bakılıp gözetilme karşılığında malvarlığını kısmen veya tamamen devretme borcu altına girmekle beraber, kendisi de bakım alacaklısıdır. Bu sebeple; ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmasında murisin gerçek amacının ne olduğunu tespiti önemlidir. Ölünceye kadar bakma sözleşmende karşılıklı olarak edimler bulunmalı ve belirlenmiş olan edimler orantılı ve makul olmalıdır. Aksi halde ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakılıp gözetilme amacının değil, bağışta bulunma amacının üstün olduğu yorumu ile 01/04/1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uygulama alanı bulur. Bu noktada temlikte bakıp gözetme koşulunun değil bağış amacının üstün tutulup tutulmadığının saptanması önem taşımaktadır.
“Ölünceye kadar bakma akdi iki taraflı ivazlı bir akit olduğundan bakım borcunun temini için bununla orantılı ve makul düzeyde bir temlik yapılmış olması gerekir.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2012/15655 E. 2013/1645 K. 11/02/2013 )
Gizli bağış işlemi resmi şekil şartına tabi olmadığından muris muvazaası ile yapılan işlem geçerli olur. 01/04/1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ise yalnızca tapulu taşınmazlar yönünden uygulama alanı bulur.
“Murisin özellikle bir parça taşınmazını devretmek suretiyle bakımını sağlayabileceği yerde, ilk temlikten 10 gün sonra başka bir taşınmazdaki payını da temlik ettiği ve bunların sahip olduğu en değerli taşınmazları olduğu gözetildiğinde temlikteki asıl irade ve amacının bakım sağlamak değil, mirasçılardan mal kaçırmak olduğu, böyle olunca da yapılan temlikin muvazaa ile illetli olup iptali gerektiği sonucuna varılmıştır.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/1-1277 E. 2019/549 K. 09/05/2019 )
Muris muvazaası sebebiyle açılacak tapu iptali ve tescil davalarında temlik edilen malın tüm mamelekine oranı ve bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olgular göz önünde bulundurulur. Bu davalarda mirasçılar muris muvazaası iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir. Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ivazlı akitlerden olduğundan muvazaa iddiası kural olarak her zaman ileri sürülebilir.
Bir kimsenin geliri ile kendisine baktırması mümkünken ölünceye kadar bakma adı altında taşınmazlarını temlik etmesi dahi yorum yoluyla muris muvazaası olduğu yönünde değerlendirilmektedir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muris muvazaası sebebiyle geçersiz olduğu iddiasıyla tapu iptal ve tescil tavasına konu edilse de, ivazlı akitlerden oldukları için tenkis davasına konu edilemezler.
Bu tür akitlerde bakım alacaklısının mutlaka akit tarihinde bakıma muhtaç olması şart değildir. Yine içtihatlara göre mirasbırakan yaşadığı sürece bakılmadığı iddiası ile dava açmadığına göre davalının bakım borcunu yerine getirdiğinin kabulü gerekmektedir.
Muris muvazaası sebebiyle açılan iptal davalarında miras bırakanın gerçek amacının saptanması önemlidir. Bu noktada miras bırakanın geliri, yaşı, sağlık durumu, ivaz olarak belirlenen malvarlığının tüm malvarlığına oranı vs. Gibi tüm oldular değerlendirilmektedir.
“Somut olayda, dosya içeriği ve toplanan deliller yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde; murisin tek taşınmazı olan bağımsız bölümünü davalı oğlu …’ye ölünceye kadar bakım aktiyle devrederken aynı zamanda kendisini güvenceye almak için intifa hakkını uhdesinde tuttuğu, pay temliki yapabilecekken taşınmazın tamamını devrettiği, ekonomik durumunun kendisini baktırmaya yetecek seviyede olduğu, nitekim evinde kaldığı sürede bakımının ağırlıklı olarak bakıcısı tarafından yapıldığı, gerek bakıcı masrafının gerekse bakımevine yattığında da bakımevi masrafının kendi maaşından karşılandığı; sonuç itibariyle ölünceye kadar bakım akti yapmasındaki gerçek iradesinin bakılıp gözetilme koşulundan değil, özellikle davacı oğlunun eşi ile yaşadığı anlaşmazlıktan ötürü taşınmazdan davacı oğlunun pay almaması düşüncesinden kaynaklandığı ve muvazaa ile illetli bulunduğu kanaatine varılmaktadır.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2014/18932 E. 2017/1680 K. 04/04/2017 )
Miras hukuku avukatı, tapu iptal ve tescil, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali avukat
ileavukatadmin
Taşınmaz Malın Haksız İşgalinin Önlenmesi
Taşınmaz mala malikinin ve yasal zilyedinin rızası dışında müdahele ve işgal edilmiş olması durumunda Müdahalenin önlenmesi mahkemeden talep edilebilmektedir. Müdahalenin önlenmesi davasına alternatif olarak belirli şartlarda 3091 sayılı kanun uyarınca idari makamlara başvuru yolu ile de haksız işgalin ortadan kaldırılması müdahalenin önlenmesi mümkün olabilmektedir. 3091 sayılı kanunun sağlamış olduğu bu imkan sürecin çok daha kısa sürede sonuçlanması bakımından taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiye avantaj sağlamaktadır. Yargılama yolunun adliyelerin yoğunluğu da dikkate alınırsa hayli uzun süreceği açıktır. Oysa 3091 sayılı kanunda yetkili makamlara yapılan başvuru üzerine, soruşturmanın 15 gün içerisinde sonuçlandırılacağı düzenlenmektedir.
Hangi sürede nereye başvurulması gerekir?
Taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise vali veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar verilmektedir. Taşınmazına yapılan haksız müdahalenin önlenmesi için başvuru süresi önem taşımaktadır. Taşınmaz üzerinde hak sahibi malik veya zilyet taşınmaza yapılan tecavüzü öğrendiği tarihten itibaren 60 gün, her halde de tecavüz ve müdahalenin oluştuğu tarihten itibaren 1 yıllık süre içerisinde yetkili idari makama başvurunun yapılmış olması gerekmektedir. Söz konusu işgalci taşınmazı 1 yıldan fazla süredir işgal etmekte/tecavüz etmekte ise bu durumda 3091 sayılı kanunun sağlamış olduğu imkandan yararlanmak mümkün olmayacak adli yargıda müdahalenin men’i davası açmak gerekecektir. Süreler geçirilmemiş olsa dahi, taşınmaz üzerinde bulunan uyuşmazlık hakkında yargı yoluna başvurulmuş ise artık bu kanun kapsamında idari makamlarca müdahalenin men’ine karar verilmesi mümkün olmayacaktır.
Başvuru üzerine yetkili makam tarafından bir veya birden fazla soruşturma memuru görevlendirilir. Soruşturma memuru mahalde inceleme yapabilir, tanık dinleyebilir, gerekirse hazine, özel idare ve belediye temsilcilerini, köy muhtar ve ihtiyar kurulu üyelerini de dinleyebilir.
3091 sayılı kanun mütecaviz hakkında uygulanacak cezai düzenlemeler de içermektedir.
BİLGİN HUKUK BÜROSU
Arabulucu Avukat Fatma Tuğçe BİLGİN
Haksiz işgal, Gayrimenkul hukuku, Taşınmaz mal zilyetliğine tecavüz, Müdahalenin men’i
ileavukatadmin
Geçit hakkı davası
Geçit hakkı Türk Medeni kanunu’nda düzenlenen irtifak haklarından biridir. Türk Medeni Kanunu 747 ve 748. maddelerinde düzenlenmiş, zorunlu geçit hakkı ‘taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malikin tam bir bedel karşılığında bu geçidin komşularından talep edilebilmesi’ olarak açıklanmıştır.
Geçit hakkı bir takım koşullara bağlı olmakla beraber komşuluk ilişkisine dayanmaktadır.
Bir taşınmaz malikinin komşu taşınmazdan geçit hakkı talep edebilmesi için, ilk olarak taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir. Geçit hakkı sicile tescil ile kurulduğu için her iki taşınmazın da sicile kayıtlı olması koşulu aranmaktadır.
Geçit hakkının en az zarara uğrayacak komşudan talep edilmesi gerekmektedir. Örneğin arsanın sağ tarafındaki komşu taşınmazdan daha kısa mesafeden çıkma imkanı varken, diğer komşuya karşı geçit hakkı davası açılması halinde mahkeme bu hususu göz önünde bulunduracaktır. Bu durumda mahkeme diğer komşuya karşı da dava açması için süre verir ve daha sonrasında davaları birleştirerek en uygun taşınmaz yönünden davanın kabulüne veya tamamıyla reddine karar verir. Geçit hakkı davalarında bu hususlar mahkeme heyeti ile beraber yapılan keşifte incelenir ve değerlendirilir.
Geçit hakkı davasında kesintisizlik koşulu da söz konusudur. Kesintisizlik geçit hakkı talep edilen komşu taşınmazdan doğrudan genel yola çıkılabilmesidir. Doğrudan genel yola değil de bir, patikaya veya bir başka gayrimenkul arazisine çıkan bir geçit hakkının tesisi mümkün değildir.
Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme davaya konu taşınmazların bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Avukat Fatma Tuğçe BİLGİN
Bilgin Hukuk Bürosu
Gayrimenkul hukuku avukat
Taşınmaz avukatı
Geçit hakkı davası
Geçit hakkı avukat
Üsküdar’da avukat
Gayrimenkul avukatı İstanbul
ileavukatadmin
ELATMANIN ÖNLENMESİ, TAHLİYE VE ECRİMİSİL İSTEMİ – DAVALININ, TAŞINMAZDA HERHANGİ BİR HAK SAHİBİ OLMADIĞI
Yargıtay
8. Hukuk Dairesi
E: 2018/3087 K: 2019/2332 K.T.: 06.03.2019
” Özet: Davalının müteahhidin halefi olarak tapu malikinden tapu devrini istediği, böyle bir talepte bulunabilmesi için, kendi akdi muhatabı olan müteahhidin, tapu malikine karşı edimini yerine getirmiş olması gerektiği, ruhsatsız olarak bina yapan müteahhidin edimini yerine getirmiş olması söz konusu olamayacağından, davalının tapudan hisse talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, arsa sahibi mirasçılarına karşı açılan davanın reddine, davalının gerçek zararının müteahhitten tahsiline karar verildiği anlaşılmaktadır. Anılan bu dava ile, davalının dava konusu taşınmazda bir hak sahibi olmadığı belirlenmiştir. Bu durumda davalının kullanımının haklı ve geçerli bir nedene dayandığı söylenemeyeceğine göre, mahkemece tapu kaydı nedeniyle mülkiyet hakkına değer verilerek elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir. “
“
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
K A R A R
Davacılar vekili, vekil edenlerinin murisi …’e ait ve tapuda adına kayıtlı 801 ada 26 parsel sayılı taşınmazın miras yoluyla vekil edenlerine intikal ettiğini, bu taşınmaz ile ilgili olarak muris ile müteahhit arasında noterde düzenlenmiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak müteahhitin sözleşmeye uygun olarak inşaatı süresinde tamamlamadığını, bu nedenle sözleşmenin feshedildiğini, inşaatın geri kalan kısmının murisleri … tarafından kendi imkanları ile tamamlandığını, davalının ise müteahhit ile kendi aralarında yaptıklarını belirttiği bir satış vaadi sözleşmesini ileri sürerek 2004 yılında murislerine ait daireyi haksız olarak işgal ederek yerleştiğini, davalı ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin kendilerini bağlamadığını ileri sürerek, 801 ada 26 parsel sayılı taşınmazın 6 numaralı dairesine davalı tarafından gerçekleştirilen müdahalenin önlenmesine, davalının taşınmazdan tahliyesine, işgal tarihi olan 2004 yılından itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, kendisi ile müteahhit arasında noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşmenin davacıları bağladığını, inşaatın yarım bırakıldığı ve büyük bir kısmının davacıların murisi tarafından tamamlandığı iddiasının doğru olmadığını, daireyi duvarları örülmemiş olarak aldığını, 70.000 TL masraf ettiğini açıklayarak, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacıların murisi ile dava dışı müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, müteahhidin sözleşmede kendisine isabet eden daireleri 3.kişilere satıp devrettiği, davalının da dava konusu taşınmazı müteahhitten satın aldığı, davacının daireyi satın aldığı tarihten beri içini yapıp oturduğu, ecrimisilin haksız fiil tazminatı olduğu, davalının ise satın alması nedenine dayalı olarak taşınmazda bulunduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi dava edilmemiş olduğuna göre koşullarının geçerli olup, satış bedelinin gerek davacılar gerekse müteahit tarafından davalıya ödenmediği de sabit olduğuna göre davacıların meni müdahale ve ecrimisil hakları bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ecrimisil talebine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacılar vekilinin elatmanın önlenmesi talebine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Dosya içeriği ve toplanan delillerden dava konusu eski 801 ada 26 parsel (yeni 988 ada 13 parsel) sayılı taşınmazın 7/12 hisse ile davacıların murisi … … adına kayıtlı olduğu, davalının 20.08.2008 tarihinde … 1. Tüketici Mahkemesinin 2008/107 Esas sayılı dosyası ile muris ile müteahhite karşı tapu iptali ve tescil ile tazminat davası açtığı, yapılan yargılama neticesinde taşınmaz üzerinde ruhsatsız olarak altı katlı bina yapıldığı, yasalara aykırı olarak ruhsatsız yapılan binanın bir dairesi için davalıya tapudan hisse verilmesinin hukuken mümkün olmadığı, kaldı ki davalının tapu maliki ile herhangi bir sözleşmesinin mevcut olmadığı, davalının müteahhidin halefi olarak tapu malikinden tapu devrini istediği, böyle bir talepte bulunabilmesi için, kendi akdi muhatabı olan müteahhidin, tapu malikine karşı edimini yerine getirmiş olması gerektiği, ruhsatsız olarak bina yapan müteahhidin edimini yerine getirmiş olması söz konusu olamayacağından, davalının tapudan hisse talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, arsa sahibi mirasçılarına karşı açılan davanın reddine, davalının gerçek zararının bilirkişi raporuna göre 48.000 TL olduğu gerekçesiyle, 48.000 TL’nin müteahhitten tahsiline karar verildiği, kararın 10.09.2013 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Anılan bu dava ile, davalının dava konusu taşınmazda bir hak sahibi olmadığı belirlenmiştir. Bu durumda davalının kullanımının haklı ve geçerli bir nedene dayandığı söylenemeyeceğine göre, mahkemece tapu kaydı nedeniyle mülkiyet hakkına değer verilerek elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.
SONUÇ: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda (2) nolu bentte yazılı nedenlerle kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının yukarıda (1) nolu bentte yazılı nedenlerle reddine, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 06.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
Üsküdarda gayrimenkul avukatı
Emsal karar
Gayrimenkul hukuku
İnşaat Hukuku
Gayrimenkul hukuku avukatı
Gayrimenkul avukatı
ileavukatadmin
Ecrimisil davalarında intifadan men koşulu ve istisnaları
Ecrimisil davası bir malın maliki tarafından, malı haksız ve kötüniyetli olarak kullanan, işgal eden kişiye karşı açılarak, malın haksız ve kötü niyetli kullanımı sebebiyle tazminat talep edilen bir dava türüdür. Bu davada davalı haksız işgal eden kişidir.
Ecrimisil davasının açılabilmesi için ‘intifadan men’ denilen dava şartının yerine getirilmiş olması gerekmektedir. İntifadan men, haksız işgal edilen malın, asıl maliki tarafından kullanılmak, yararlanmak veya semerelerinden yararlanmak isteğini haksız işgal eden tarafa bildirmesini ifade etmektedir. İntifadan men koşulu hem dava şartı olması sebebiyle hem de, ecrimisil bedelinin hesaplanmasında tarih itibariyle dikkate alınması sebebiyle önem taşımaktadır. İntifadan men koşulu gerçekleşmemesi halinde istisnai durumlardan biri söz konusu değilse, mahkemeler tarafından ecrimisil davasının reddine karar verilmektedir.
İntifadan men koşulunun aranmadığı istisnai durumlar da vardır. Bu istisnalar Yargıtayın yerleşik uygulamalarıyla ortaya çıkmıştır ve uygulanmaktadır.
Bunlar;
1- Ecrimisil istenen taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren yada işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,
2- Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
3-Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
4-Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması.
5- Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık veya muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali ve davaya konu taşınmazın kamu malı olması halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Bilgin Hukuk Bürosu
Av. Fatma Tuğçe BİLGİN
Gayrimenkul hukuku avukat Ecrimisil davası avukat Ecrimisil tazminatı avukatı Üsküdarda avukat Ümraniyede avukat
ileavukatadmin
Ecrimisil davası
Ecrimisil nedir?
Ecrimisil bir malı haksız olarak kullanan kişinin hak sahibine ödemesi gereken haksız işgal tazminatı olarak tanımlanabilir. Ecrimisil alacağı nasıl hesaplanır? Söz konusu malın kullanımından gelen gelir, yahut da söz konusu malın emsal kira bedellerine göre mahkeme tarafından görevlendirilen teknik bilirkişilerce hesaplanmaktadır. Ecrimisil davasında ecrimisil alacağının hesaplandığı bilirkişi raporuna itiraz ederek ek rapor almak mümkündür. Ecrimisil alacağına haksız işgal tazminatı, ecrimisil tazminatı da denilmektedir.
Ecrimisil davası kim tarafından kime karşı açılabilir?
Ecrimisil davası mal üzerinde hak sahibi olan kişi tarafından, malı malikinin rızası olmaksızın ve herhangi bir hukuki hakka dayanmaksızın kullanan, işgal eden kötüniyetli kişiye karşı açılır. Bu kişiye haksız işgalci veya fuzuli şagil de denilmektedir. Haksız işgalci olan kişinin dışarıdan bir 3. kişi olması şart değildir. Örneğin üzerinde kendisinin de miras hakkı olduğu halde, mirasçılardan biri malı haksız olarak işgal etmekteyse bu kişi de haksız işgalci olacaktır ve kendisine karşı ecrimisil davası açılabilecektir. Bu durum mirasçılar arasında ecrimisil davası açılabileceğine örnektir.
Haksız işgal pek çok farklı durumda söz konusu olabilmektedir. Haksız yapı, taşkın yapı, kira ilişkisi sona ermesine rağmen malın teslim edilmemesi durumlarında da ecrimisil davası açılabilmektedir. Söz konusu örnekler çoğaltılabilmektedir ancak, benzer olaylarda ecrimisil davası avukatı danışmanlığı ile açılmalıdır.
Ecrimisil davasında zamanaşımı : Ecrimisil alacağı dava tarihinden itibaren geriye dönük 5 yıl olarak talep edilebilir. 5 yıldan önceki sürelere ait ecrimisil alacağı zamanaşımına uğramaktadır.
Ecrimisil davası açmadan evvel intifadan men koşulu gerçekleşmiş olmalıdır. Dava açılamadan evvel, hak sahibi tarafından haksız işgalciye bir ihtarname çekilerek haksız işgale son vermesi ihtar edilmelidir. Bu şart gerçekleşmeksizin açılan ecrimisil davası usulden reddedilmektedir.
Ecrimisil davası avukatı
Ecrimisil davasında davanın açılacağı görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, uygulanacak hukuk kurallarının ileri sürülmesi, delillerin tespiti ve mahkemede kullanılması gibi pek çok usul kuralları ecrimisil davası avukatı tarafından incelenmeli, usule uygun olarak yapılmalıdır. Ecrimisil tazminatı avukat desteği olmaksızın açılan davalarda hak kaybı ile sonuçlanabilmektedir. Bu sebeple bir ecrimisil avukatından mutlaka profesyonel destek alınmalı, dava avukat vasıtası ile dava takip edilmelidir. Hukuk büromuzda ecrimisil davaları hakkında avukatlık hizmetleri verilmektedir. https://fatmatugcebilgin.av.tr/
Ecrimisil alacağı müdahalenin men’i veya tapu iptal davası ile beraber talep edilebilmekle beraber, ayrı ayrı ya da bu davaların sonuçlanması akabinde ayrı dava olarak da açılabilmektedir.
Emsal kararlarla ecrimisil davası
“Asıl ve birleşen davanın ecrimisil miktarının hesaplanmasında, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlendiği, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirleneceği, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edileceği ilkesine aykırı yöntem kullanılması ve her döneme karşılık gelen ecrimisil miktarı ile, her dönem sonu faiz başlangıç tarihi ayrı ayrı gösterilmek suretiyle hüküm kurulması gerektiğinden /ozma kararı verilmiştir. “ ( Yargıtay 8. HD. 2018/2889 E. 2019/335 K. 14/01/2019)
“Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
Öte yandan; ecrimisile hükmedilebilmesi için,t aşınmazdan davacı tarafın ne şekilde ekonomik gelir elde ettiği hususunun ispatı zorunlu olmadığı gibi haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir getirmeye özgülenmemiş olması dahi sonuca etkili değildir. Somut olaya gelince, dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu ada parsel sayılı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, … 4. Aile Mahkemesinin 07.04.2009 tarih ve 2008/625 Esas-2009/319 Karar sayılı ilamı ile boşandıkları, boşanma ilamının 19.06.2009 tarihinde kesinleştiği, davacının 06/07/2009 tarihinde ihtarname keşide ederek davalının haksız müdahalesinin tebliğden itibaren üç gün içinde giderilmesini ihtar ettiği, ihtarnamenin 10/07/2009 tarihinde muhataba tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.
İhtarnamenin tebliğinden itibaren davalının iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden 13/07/2009 tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmesi doğru ise de, verilecek ecrimisil bedeli dava tarihini geçemez. Yargılama Hukukumuza göre, yargılama yapılarak hüküm altına alınabilecek talep, dava tarihinde gerçekleşen hakları kapsamaktadır. Hakkın doğması koşulu ile konusu sürekli edime ilişkin; nafaka, kira, dava tarihinden sonra gerçekleşen faize, TBK.122/2 hükmüne göre munzam zarara ilişkin haklar dışında dava tarihinden sonra gerçekleşen hakkın hüküm altına alınması olanağı kural olarak yoktur.
Nitekim, ecrimisil davalarında; alacağa dava tarihine kadar geçen süre için hükmedilebilir. Dava tarihinden sonraki dönem için, yeni bir dava açılmadıkça; ıslah yolu ile de olsa talepte bulunulamaz. Zira, ıslah taraflardan birinin yapmış olduğu hukuki işlemin düzeltilmesidir. müddeabihin artırılması da dava dilekçesindeki talep miktarının ıslahıdır. Dolayısıyla, ıslah edilen dava açılan davanın devamıdır.
O nedenle mahkemece, 13/07/2009 tarihinden dava tarihine kadar olan dönem için ecrimisile karar verilmesi gerekirken, dava tarihinden,13/08/2013 tarihine kadar geçen süre için ecrimisil hesabı yapılıp hüküm altına alınmış olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 8. HD. 2018/2813 E. 2019/416 K. 16/01/2019)
“Özet: Mahkemece; kademeli faize hükmedilmişse de her döneme karşılık gelen ecrimisil miktarı ile kademeli her dönemin faizinin başlangıç tarihi gösterilmemiş olup, bu haliyle hükmün infaza elverişli olmaması ve mahkemece eksik yargılama giderlerine hükmedilmesi bozmayı gerektirmiştir. “ (Yargıtay 8. HD. 2018/2825 E. 2019/301 K. 14/01/2019)
ECRİMİSİL İSTEMİ – SONRAKİ DÖNEMLER İÇİN ECRİMİSİL DEĞERİ – BAZ İSTASYONU – KİRA GELİRİ “
Özet: Dava, ecrimisil istemine ilişkindir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir.
Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Çekişmeli 6 Sayılı parselin tapu kaydının tüm tedavülleri ile birlikte getirtilmesi davalı K… Gıda Turizm Danışmanlık ve Tic. Ltd. Şti ile davalı Avea İletişim Hizmetleri A.Ş. davaya konu parsele yönelik yapılan bir sözleşmenin bulunmadığı gözetilerek davalı K… Gıda Turizm Danışmanlık ve Tic. Ltd. Şti bakımından davanın reddine karar verilmesi, davalı Avea İletişim Hizmetleri A.Ş.’nin baz istasyonunu hangi tarihte çekişme konusu taşınmaza kurduğunun açıklığa kavuşturulması ve bu tarihten itibaren, davacıların istek tarihi de dikkate alınarak. Yukarıdaki ilkler uyarınca ecrimisilin belirlenmesi ve belirlenecek ecrimisilin de davalı Avea İletişim Hizmetleri A.Ş.’den tahsiline karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 8. HD. 2015/15496 E. 2016/5188 K. 27/04/2016)
Randevu almak için sitemizde yer alan iletişim bilgilerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz. https://fatmatugcebilgin.av.tr/iletisim/
https://www.istanbulbarosu.org.tr/BaroLevhasi.aspx
Ecrimisil davası avukatlık hizmetleri
Tapu iptal davası ecrimisil, Ecrimisil avukatı, Ecrimisil davası avukatı Ecrimisil alacağı avukat istanbul İstanbul’da Ecrimisil avukatı. Gayrimenkul hukuku üzerine başkaca yazılarımızı okumak için sayfamızı ziyaret edebilirsiniz : https://fatmatugcebilgin.av.tr/category/gayrimenkul-hukuku/
İstanbul’da ecrimisil davası kamulaştırma işlemleri ve kamulaştırma avukatı hakkında tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
Tapu iptal davası avukat
ileavukatadmin
İpoteğin kaldırılması davası
İpotek gayrimenkul üzerine tesis edilen bir ayni teminattır, rehindir. Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak için tesis edilebilmektedir.
Bir miktar para borcunun teminat altına alınması amacıyla bir gayrimenkul üzerine ipotek tesis edilebilir. İpotek anapara ipoteği ve limit ipoteği olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Üzerine ipotek tesis edilen gayrimenkul bir başka kişiye devredilse bile gayrimenkul üzerinde kalmaya devam eder ve gayrimenkulün yeni maliki de gayrimenkul değeri ile sınırlı olarak bu borçtan sorumlu olur.
İpotek borçlusu borcunun sona ermesi halinde TMK’nun 883. maddesine göre; ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. İpoteğin kaldırılması için ipotek borcunun tamamıyla ödenmiş olması gerekmektedir. İpotek borcu sona ermiş olmasına rağmen, alacaklı tarafından terkin edilmedikçe ipotek gayrimenkul üzerinde korunmaya devam eder.
Bu durumda ipoteğin kaldırılması için malikin ipotepin kaldırılması / ipoteğin fekki davası açması gerekir. İpoteğin kaldırılması davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davada mahkemenin yapacağı inceleme sonucunda ipoteğin kaldırılmasına karar verilir.
İpoteğin kaldırılması davası avukat ile açılmalı ve süreci ipotek avukatı ile takip etmelidir. ipoteğin kaldırılması avukat ipoteğin kaldırılması davası ipotek avukatı
ileavukatadmin
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – KENTSEL DÖNÜŞÜM – İNŞAAT HUKUKU – İNŞAAT DAVALARI
6306 sayılı kanun ile beraber kentsel dönünüşüm ülkemizde özellikle İstanbul’da inşaat hukukuna inşaat hukuku avukatına önemli derecede gereksinim artmıştır. Zira; uygulamada karşılaşılan sorunlar inşaat davalarına sebep olmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuki niteliği itibariyle karma sözleşmelerdir. İçerisinde eser sözleşmesini ve satış sözleşmesini barındıran genellikle çok taraflı olarak karşımıza çıkan karma yapılı sözleşmelerdir. Bu niteliğinden ötürü karşılıklı birden fazla edim de bulundurmaktadır.
İnşaat sözleşmesi yapılmadan önce, taşınmazın bulunduğu belediyeden taşınmazın imar durumu çıkarılmalı, inşaat projesi ve sözleşmenin şartları buna göre belirlenmelidir. Aksi durumda ifa imkansızlığı ortaya çıkacak ve sözleşmenin feshi sonucu ortaya çıkabilcektir. Bu durum da tarafların zaman ve para kaybına yol açabilecektir.
İnşaat projesinin ilgili belediyeye tasdik edilmesi ve inşaat ruhsatının alınması inşaata başlama sürecinin olmazsa olmazıdır. Ruhsat işlemlerinin yüklenici mi arsa sahibi tarafından mı yapılacağı ve masraflarına kimin katlanacağı inşaat sözleşmesinde mutlaka belirtilmiş olmalıdır. Ruhsatın alınması için sözleşmede bir süre öngörülmesi bu sürecin fazla uzamaması açısından önemlidir.
İnşaat projesinin tasdikinden sonra tapu üzerinde kat irtifakı tesis edilmesi mümkündür. Kat irtifakının tesis edilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir zorunluluk değildir ancak; sözleşmeden doğan olası risklerin önüne geçmek adına kat irtifakı tesisi arsa sahiplerinin daha lehine olmaktadır. İnşaatın tamamlanıp oturma izni alınmasından sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilebilmektedir.
Tüm bu inşaat sürecinin (kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından inşaatın tamamlanmasına kadar ki süreç) inşaat hukuku avukatından hukuki destek alınarak yürütülmesinde fayda vardır. İleride doğabilecek olası inşaat davaları halinde arsa sahipleri için geç kalınmış olabilir, büyük hak kayıplarına sebep olabilir.
Av. Fatma Tuğçe BİLGİN
İnşaat hukuku, inşaat davaları, inşaat hukuku avukatı, kentsel dönüşüm davaları, kentsel dönüşüm hukuku, kentsel dönüşüm avukatı
ileavukatadmin
Kentsel Dönüşüm Hukuku ve Kentsel Dönüşümde İptal Davaları
Kentsel dönüşüm, kısaca kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen 6306 saylı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir.
Bu kanun uyarınca açılacak kentsel dönüşüm davaları nelerdir? Kentsel dönüşüm hukuku kapsamında neler yapılabilir? Kentsel dönüşüm uzmanı kentsel dönüşüm avukatından destek alınmalı mıdır?
Kentsel dönüşüm işlemlerinin uygulanabilmesi için öncelikle riskli yapı veya risli alan kararı olmalıdır.
Riskli alan kararı, kanundaki tanımı ile; ‘zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan alana ilişkin karardır. Yani Cumhurbaşkanı kararıdır. Böyle bir kararın devleti temsil eden bir kişinin verilmesi her ne kadar hukuk mantığı ile örtüşmüyorsa da kanunun düzenlenmesi bu şekildedir.
Riskli yapı tespiti ise, sadece bir yapıya ilişkin karardır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
Risli yapı tespiti ile riskli alan tespiti kararları ve raporlarına karşı itiraz edilebilir. İtiraz hakkı yapı malikine aittir, kiracı veya ipotek hakkı sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır.
Riskli yapı tespitine karşı, tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz ile sonuç alınamaması halinde iptal davası açılabilmesi mümkündür.
Kentsel dönüşüm hukuku kapsamında kentsel dönüşüm davası açılabilir. Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrasında ; ‘Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.’ denilerek kanun kapsamında yapılan her türlü idari işleme karşı dava açılabileceği belirtilmiştir. Bu davaların açılmasında kentsel dönüşüm avukatı ile beraber çalışılması gerekmektedir, zira yapılacak bir usuli hata tarafların mağduriyetine yol açabilmektedir.
Riskli alan kararına karşı da iptal davası açılabilmesi mümkündür. Riskli alan kararının iptali de idari yargı alanına girmektedir.
İptal davalarının 30 gün içinde açılması gerekmektedir. Ancak, riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihinden itibaren dava açılabilir.
Avukat Fatma Tuğçe BİLGİN
ileavukatadmin
Kamulaştırma İşlemi ve Kamulaştırma Davası
Kamulaştırma işlemi bir idari işlemdir ve idarelerin yapmakla yükümlü olduğu kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için gerekli olan özel mülkiyete tabi bir taşınmazın kamulaştırılması mümkündür.
Kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için öncelikle, bir kamu yararı söz konusu olmalı ve bu konuda kamu yararı kararı alınmış olmalıdır. Kamu yararı kararını verebilecek merciler Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesi ile belirlenmiştir. Kamu yararı kararı verilmeksizin yapılan kamulaştırma işlemi hukuka aykırılık teşkil eder ve idari yargıda iptaline karar verilmesi mümkündür. Kamulaştırma kanunu m.5 te sayılan merciiler dışında yetkisiz bir mercii tarafından verilen kamu yararı kararı da usule aykırıdır. Bu konuda kamulaştırma hukuku uzmanı bir kamulaştırma avukatı ile beraber çalışılması kamulaştırma işleminin iptali davası yönünden önemlidir. Çünkü doğru bir hukuki yol izlenilmesi halinde usule aykırı olarak verilen kamulaştırma kararının iptal edilmesi mümkündür.
Kamulaştırma işlemi yapılmadan önce satın alma usulünün uygulanması gerekmektedir. Kamu yararı kararı verilen taşınmazın maliki ile, kamulaştırma işlemi yapmak isteyen idarenin yetkilendirdiği 3 kişiden oluşan uzlaşma komisyonu uzlaşma görüşmeleri yapılır. Bedelde anlaşılamaması halinde idare mahkemeye başvurarak taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme tarafından ilk duruşmada sulhe davet yapılır ve tarafların sulh olma ihtimali varsa süreverilebilir. Sulh olmama yani uzlaşma imkanı olmaması halinde mahkeme kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazın bedelinin tespiti amacıyla bir keşif günü verir. Bilirkişi heyeti ile beraber keşif yapılır ve bilirkişi heyeti tarafından hazırlanarak mahkemeye sunulan rapor ile taşınmazın değeri tespit edilir. Taşınmazın değerinin tespit edildiği bilirkişi raporuna itiraz edilebilir, itiraz edilen hususlarda belgeler itiraz dilekçesi ile beraber mahkemeye sunulabilir. Mahkeme itirazları yerinde bulursa yeniden bir keşif günü verebilir.
Kamulaştırma işlemlerinin yetki, şekil, sebep ve amaç unsurlarının her biri yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir, bu unsurlardan birinde hukuka aykırılık bulunması halinde kamulaştırma işleminin iptali davası açılması ve kamulaştırmanın iptal edilmesi mümkündür. Kamulaştırma kararı bir idari işlem olduğu için, iptal davasının da idari yargıda açılması gerekmektedir. Bu bağlamda kamulaştırma davası yani kamulaştırma kararına karşı dava açılmak isteniyorsa kamulaştırma hukuku uzmanı kamulaştırma avukatının yeri önemlidir. Çünkü usuli bir hata yapılması hak kayıplarına, zararlara yol açabilmektedir. Bu sebeple kamulaştırma hukuku uzmanı bir kamulaştırma avukatı ile çalışılmasını tavsiye ederiz.
ileavukatadmin
TAPU DAVASI / Gayrimenkul avukat
Tapu iptal ve tescil davalarına halk arasında kısaca tapu davası denilmektedir. Tapu iptal ve ve tescil davası nedir, hukuki sonuçları nelerdir? Tapu iptal ve tescil davası, Türk Medeni Kanununda düzenlenmiştir. Tapu davası , tapu üzerinde gerçekten hak sahibi olup da, tapu tescilinin başkası adına yapılmış olması halinde açılabilen davalardır.
TAPU İPTAL DAVASI NEDİR?
Tapu davası, mahkemede tapuya yapılan tescilin haksız ve yolsuz olduğu gerekçesiyle iptal ve tescil talebi ile açılan davalardır. Tapu davaları gayrimenkuller hakkında açılabilen davalardır, bu sebeple bu davalarda mutlaka gayrimenkul hukukuna hakim gayrimenkul avukatından destek alınmalıdır.
TAPU İPTAL DAVALARI HANGİ HUKUKİ SEBEPLERLE AÇILABİLİR?
Tapu davası yani tapu iptal davaları hangi durumlarda hangi nedenlerle açılabilir? Kanun tapu davası açılabilmesi için hukuki sebepleri sınırlı olarak düzenlemiştir. Bunlar;
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ,
- Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası (mirastan mal kaçırma durumunda açılabilir),
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası,
- Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası ,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi sebebiyle tapu iptal ve tescil davası .
Belirtmiş olduğumuz bu sebeplerden birinin varlığı halinde tapu davasının açılması mümkündür. Bu davaların görülmesinde gayrimenkul hukuku alanında uzman gayrimenkul avukat ile beraber çalışılmalıdır. İstanbul’da avukat arayanlar bizimle iletişime geçebilirler.
Avukat Fatma Tuğçe BİLGİN
Ümraniyede avukat İstanbulda avukat arayan kişiler gayrimenkul avukat Avukat Fatma Tuğçe Bilgin ile iletişim kurunuz.
ileavukatadmin
KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE KİRALANANIN TAHLİYESİ
Konut ve iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri Türk Borçlar Kanunu içermektedir. Bilindiği üzere genel olarak kiralamaya özgü kanun maddeleri kiracıyı koruyucu hükümler içerir. Taşınmazını kiraya veren mal sahibinin 10 yıl geçmeden keyfi olarak kiracıyı çıkartamayacağı hemen herkes tarafından bilinmektedir.
Peki nedir kiracının 10 yıl geçmeden önce tahliyesi hangi durumlarda mümkündür? Türk Borçlar Kanunu m.352 ‘de düzenlenmiştir.
- Kiracının tahliye taahhüdü imzalamış olması;
Tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması gerekir. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın (konut veya işyeri) teslim tarihinden sonra imzalanmış ve tahliye tarihinin açıkça belirlenmiş olması gerekir. Kira sözleşmesinden evvel veya aynı anda yapılmış olması durumunda tahliye tahhüdü gereçersiz olacaktır. Bu hususa kiraya verenlerin dikkat etmesi gerekmektedir.
Kanunun taahhüdün kiralamadan sonra yapılmasını şart koşması ise; yine kiracıyı korumak ve konut bulamama baskısı altında taahhüt vermesini engellemek amacını taşımaktadır. Ancak; uygulamada kiraya veren mal sahipleri bu kuralı ileri tarihli tahliye taahhüdü imzalatarak aşmaktadır.
Geçersiz bir tahliye taahhüdünü imzalamış olan kiracı ne yapmalıdır? Kiracı bu durumda derhal noter aracılığıyla kiralayana ihtar çekerek tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu bildirmelidir.
Elinde tahliye taahhüdü bulunan kiralayan taşınmaz vakti geldiği halde tahliye edilmezse ne yapmalıdır? Kiraya veren nasıl olsa elimde taliye tahhüdü var, istediğim zaman tahliye ederim diyerek rahat davranmamalıdır. Çünkü; kiraya verenin önünde tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre bulunmaktadır. Bu süre içinde ya icra yoluyla ya da dava açarak kira sözleşmesini sona erdirmesi gerekmektedir.
Kiraya veren bu 1 aylık süre içinde dava açmayacaksa da; en azından dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi 1 kira yılı daha uzar. Böylece; tahliye işlemlerine girişmek için süre kazanılması mümkün olur.
- Kiracıya iki haklı ihtar yapılmış olması;
Kira süresince kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak yapılan iki haklı ihtar kiralayana icra ve dava yoluyla tahliye etme imkanı vermektedir. Burada da yine 1 aylık süre sözknusudur ve bu sürenin geçirilmesi hak düşümüne sebep olmaktadır.
Kiracıya yapılacak ikinci ihtarda tahliye için 30 günlük süre verilmiş olması önemlidir. Çünkü; ihtarda 30 günden daha az bir süre verilmişse, açılacak davasda tahliye talebi reddedilmektedir. Bu sebeple ihtarnamenin içeriğine de dikkat edilmelidir.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde konutunun bulunması;
Bu sebebe dayanarak tahliye yapılabilmesi için konutun kiracı açısından oturmaya elverişli olması gerekir.
Kanun kiraya verenin 10 yıl geçmeden kiracıyı haklı bir sebep göstermeksizin ve keyfi olarak taşınmazdan tahliye etmesini engellemiştir. Ancak; kiracının ve eşinin aynı sınırlarda ve oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde bir istisna tanımış gibidir. Kiracı aynı niteliklerde kendisi de ev sahibi olduğu için mağdur olmayacağı düşünülmüştür
kiracının tahliye edilmesi için mutlaka avukat alınmalıdır. kiracı hangi sebeplerle çıkarılır ? tahliye, tahliye taahhüdü , kira avukatı
ileavukatadmin
İDARENİN KAMULAŞTIRMA YAPMAKSIZIN TAŞINMAZA EL ATMASI
Kamusal gereklilik halinde ilgili idare, kamulaştırma işlemi yapabilmektedir. Kamulaştırma işlemi, anayasal hak olan mülkiyet hakkını sınırlayan bir idari işlemdir. Kamulaştırma işleminin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden birinin hukuka aykırı olması halinde, kamulaştırma işleminin tarafı olan malik tarafından açılacak bir dava ile iptali mümkündür. Yani, kişinin mülkiyet hakkını kısıtlayan kamulaştırma işlemlerinin mahkemelerin denetimi altında olduğunu söyleyebiliriz.
İdare kimi zaman kamulaştırma işlemi tesis etmeksizin kişilerin taşınmazına el atmaktadır. Kamulaştırma yapmaksızın el atmanın iki türü vardır. Biri hukuki el atma diğeri fiili el atmadır. Her iki durumda da kişilerin başvurabilecekleri hukuki yollar mevcuttur, ancak birbirinden farklı prosedürlere ve farklı yargı yollarına tabidir.
Hukuki el atma nedir? Belediye tarafından yapılan uygulama imar planında kişiye ait bir taşınmazın mülkiyet hakkı kısıtlanacak şekilde, umumi hizmetlere veya resmi kurumlara ayrılmasına rağmen, kamulaştırma işleminin yapılmamasıdır. Kamusal bir yarara özgülenen taşınmazın, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıllık süre içinde ilgili idare tarafından kamulaştırılması gerekmektedir. 5 yıllık sürenin geçmesine rağman kamulaştırma işleminin yapılmaması halinde, taşınmazın maliki tarafından kamulaştırma işlemini yapmakla yükümlü olan idare aleyhine idari yargıda dava açılabilir, taşınmazının kamulaştırılmasını veya kısıtlılığın kaldırılmasını talep edebilir. Bu dava açılmadan önce uzlaşma süreci ve idari başvuru süreçlerinin tüketilmiş olması gerekmektedir.
İdarenin kamulaştırmaksızın fiili olarak el atması ise; idare tarafından bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atılıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunmasıdır. Hukuki niteliği itibariyle bir haksız fiildir, bu sebeple açılması muhtemel dava adli yargıda görülür. Taşınmazına fiili olarak el atılan malik, bedel tespiti vesair talepleri için dava açmadan önce, mutlaka idare ile uzlaşma müzakerelerine katılmış olmalıdır. Davanın uzlaşmama tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay içinde açılabileceği unutulmamalıdır.