KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ, KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Uygulamada kira tespit davası olarak bilinen ve genellikle kiralayan tarafından açılan, TBK’ya göre kiracı veya kiraya veren tarafından kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan dava türüdür.
Türk Borçlar Kanunu 344. Ve 345. Maddelerinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davaları 2 ayrı kategoride değerlendirmek gerekir. TBK 344/2 ve TBK 344/3. Fıkraları birbirinden farklı kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalardır.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile 01/09/2023 tarihinden itibaren kira bedelinin belirlenmesi davası da dava şartı arabuluculuk kapsamına girmiştir. Yani kira bedelinin belirlenmesi davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru artık zorunlu hale gelmiştir.
TBK 344/2’ye Göre Açılacak Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası :
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı belirlenmiş olsa da; TBK 344/1 kira artış oranına bir sınır getirmektedir. “- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Kanunun bu emredici düzenlemesi gereği sözleşmede belirlenen oran Tüfe oranından düşük olarak belirlenmiş ise belirlenmiş olan oranda kira artışı yapılır. Ancak; belirlenen oran Tüfe ortalamasından düşük kalıyor ise, 344/1 gereği Tüfe oranında sınırlamaya tabi olacaktır.
Tarafların yeni kira döneminde kira artış oranı hakkında anlaşmaları veya sözleşmede sözleşmenin yenilenmesi halinde uygulanacak kira artış oranı belirlenmiş ise, belirlenen artış oranı 344/1’de belirlenen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kiralayan ve kiracının (henüz 5 yılı doldurmamış olan) yeni kira döneminde yapılacak artış oranı hakkında anlaşma sağlayamamış ise TBK 344/2 uyarınca açılacak davada hakimden kira bedelini belirlemesi talep edilir.
TBK 344/2 uyarınca yapılacak kira tespitinde hakim tarafından kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete uygun şekilde yine 344/1 sınırlamasına uygun şekilde kira bedeli belirlenir. Uygulamada 5 yılı doldurmamış kira sözleşmesine istinaden, yeni kira döneminde yapılacak artışın belirlenmesi için açılan davalarda kira artışı Tüfe ortalamasına eşit veya yakın bir miktar olarak belirlenmektedir.
TBK 344/3’e Göre Açılacak Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası :
Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı enflasyon karşısında düşük kalabilmekte veya kiralanan taşınmaz emsallerinin değeri artmış olabilmekte. Bu durumda kiralananın 5 yıldan sonraki dönem için kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurma hakkı doğmaktadır. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, 5 yıldan sonraki yeni kira dönemi için TBK 344/3. Fıkrasına göre dava açılarak mahkemeden rayiç bedelin belirlenmesi talep edilebilir. Son zamanlarda uygulamada en sık açılan kira bedelinin tespiti davası emsal kira bedellerinin artması sebebiyle TBK 344/3. Fıkrasına istinaden 5 yıldan sonraki tespit davasıdır.
TBK344/3’ göre açılan kira bedelinin tespiti davasında TBK 344/2’den farklı olarak hakim kira bedelini belirlerken Tüfe sınırlamasına tabi değildir. Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira bedelinin 5 yıldan sonraki dönem için 344/3 uyarınca tespit edildikten sonraki yeni kira dönemlerinde yine 344/1 fıkrasındaki Tüfe sınırlamasına bağlı kalınarak kira artışı yapılabilir. Kira bedelinin tespitinden sonraki her 5 yıldan tekrar TBK 344/3 uyarınca kira bedelinin yeniden tespit edilmesi talep edilebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Şartları :
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olmalı.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli yapılmış ise, bu 5 yıl içerisinde her yıl kira artışı yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5. Yıldan sonraki kira yılı için kira bedelinin TBK 344/3 uyarınca belirlenmesi için dava açılabilir.
Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin 5. Yıldan sonra yenilenmesi halinde, yeni kira dönemi için de kira bedelinin belirlenmesi için 344/3 uyarınca kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu şekilde belirlenmiş olan yeni kira bedeli üzerinden 5 yıllık kira dönemi geçtikten sonra, tekrar kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira bedelinin tespit edildiği kira döneminden sonraki yıllarda yine TBK 344/1 hükmüyle sınırlı olarak kira bedelinin artış oranları belirlenebilir. Devam eden 5. Yılın sonunda taraflar kira bedelinin belirlenmesi için tekrar 344/3’e göre mahkemeye başvurabilir.
5. yılın geçmesinden sonra açılmayan kira bedelinin tespiti davası daha sonraki dönemler için de açılabilir. Bu durumda takip eden 5. Yıldan sonra yine kira bedelinin belirlenmesi için TBK 344/3 hükmüne göre mahkemeye başvurulabilir.
Tarafların 5 yıllık süre dolmadan yeni bir sözleşme yapmış olmaları halinde, kira bedelinin tespiti davası açılması için yeni sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl geçmesi gerekir. Tarafların yalnızca TBK 344/1 sınırına uyarak yapmış olduğu kira artışı dışında sözleşme unsurlarında değişiklik yoksa, yeni yapılan sözleşmenin eski sözleşmenin devamı niteliğinde olduğu kabul edilir ve 5 yıllık süre ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır.
Kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması halinde veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmak kaydıyla yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan kira bedelinin tespiti davasıyla belirlenecek olan yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu sebeple; mahkemenin tespit edeceği yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için kira tespiti davası ya yeni kira döneminden 30 gün önce açılmalı, ya da kira artışı yapılacağına ilişkin yazılı ihtarda bulunulmalıdır. Ancak; sözleşmede zaten yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir düzenleme mevcut ise, bu şartlar da aranmamaktadır.