ileavukatadmin
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – KENTSEL DÖNÜŞÜM – İNŞAAT HUKUKU – İNŞAAT DAVALARI
6306 sayılı kanun ile beraber kentsel dönünüşüm ülkemizde özellikle İstanbul’da inşaat hukukuna inşaat hukuku avukatına önemli derecede gereksinim artmıştır. Zira; uygulamada karşılaşılan sorunlar inşaat davalarına sebep olmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuki niteliği itibariyle karma sözleşmelerdir. İçerisinde eser sözleşmesini ve satış sözleşmesini barındıran genellikle çok taraflı olarak karşımıza çıkan karma yapılı sözleşmelerdir. Bu niteliğinden ötürü karşılıklı birden fazla edim de bulundurmaktadır.
İnşaat sözleşmesi yapılmadan önce, taşınmazın bulunduğu belediyeden taşınmazın imar durumu çıkarılmalı, inşaat projesi ve sözleşmenin şartları buna göre belirlenmelidir. Aksi durumda ifa imkansızlığı ortaya çıkacak ve sözleşmenin feshi sonucu ortaya çıkabilcektir. Bu durum da tarafların zaman ve para kaybına yol açabilecektir.
İnşaat projesinin ilgili belediyeye tasdik edilmesi ve inşaat ruhsatının alınması inşaata başlama sürecinin olmazsa olmazıdır. Ruhsat işlemlerinin yüklenici mi arsa sahibi tarafından mı yapılacağı ve masraflarına kimin katlanacağı inşaat sözleşmesinde mutlaka belirtilmiş olmalıdır. Ruhsatın alınması için sözleşmede bir süre öngörülmesi bu sürecin fazla uzamaması açısından önemlidir.
İnşaat projesinin tasdikinden sonra tapu üzerinde kat irtifakı tesis edilmesi mümkündür. Kat irtifakının tesis edilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir zorunluluk değildir ancak; sözleşmeden doğan olası risklerin önüne geçmek adına kat irtifakı tesisi arsa sahiplerinin daha lehine olmaktadır. İnşaatın tamamlanıp oturma izni alınmasından sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilebilmektedir.
Tüm bu inşaat sürecinin (kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından inşaatın tamamlanmasına kadar ki süreç) inşaat hukuku avukatından hukuki destek alınarak yürütülmesinde fayda vardır. İleride doğabilecek olası inşaat davaları halinde arsa sahipleri için geç kalınmış olabilir, büyük hak kayıplarına sebep olabilir.
Av. Fatma Tuğçe BİLGİN
İnşaat hukuku, inşaat davaları, inşaat hukuku avukatı, kentsel dönüşüm davaları, kentsel dönüşüm hukuku, kentsel dönüşüm avukatı
ileavukatadmin
Kentsel Dönüşüm Hukuku ve Kentsel Dönüşümde İptal Davaları
Kentsel dönüşüm, kısaca kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen 6306 saylı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir.
Bu kanun uyarınca açılacak kentsel dönüşüm davaları nelerdir? Kentsel dönüşüm hukuku kapsamında neler yapılabilir? Kentsel dönüşüm uzmanı kentsel dönüşüm avukatından destek alınmalı mıdır?
Kentsel dönüşüm işlemlerinin uygulanabilmesi için öncelikle riskli yapı veya risli alan kararı olmalıdır.
Riskli alan kararı, kanundaki tanımı ile; ‘zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan alana ilişkin karardır. Yani Cumhurbaşkanı kararıdır. Böyle bir kararın devleti temsil eden bir kişinin verilmesi her ne kadar hukuk mantığı ile örtüşmüyorsa da kanunun düzenlenmesi bu şekildedir.
Riskli yapı tespiti ise, sadece bir yapıya ilişkin karardır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
Risli yapı tespiti ile riskli alan tespiti kararları ve raporlarına karşı itiraz edilebilir. İtiraz hakkı yapı malikine aittir, kiracı veya ipotek hakkı sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır.
Riskli yapı tespitine karşı, tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz ile sonuç alınamaması halinde iptal davası açılabilmesi mümkündür.
Kentsel dönüşüm hukuku kapsamında kentsel dönüşüm davası açılabilir. Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrasında ; ‘Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.’ denilerek kanun kapsamında yapılan her türlü idari işleme karşı dava açılabileceği belirtilmiştir. Bu davaların açılmasında kentsel dönüşüm avukatı ile beraber çalışılması gerekmektedir, zira yapılacak bir usuli hata tarafların mağduriyetine yol açabilmektedir.
Riskli alan kararına karşı da iptal davası açılabilmesi mümkündür. Riskli alan kararının iptali de idari yargı alanına girmektedir.
İptal davalarının 30 gün içinde açılması gerekmektedir. Ancak, riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihinden itibaren dava açılabilir.
Avukat Fatma Tuğçe BİLGİN